Вещно право, Договорно право

Ипотечният кредит и неговите особености

Какво трябва да знаем за ипотеката като реално (вещно) обезпечение?

Често пъти длъжниците по парични вземания (кредити), които са обезпечени с ипотека върху недвижим имот, не успяват да платят задълженията си. И по този начин са застрашени от отнемане на имотите им по принудителен ред. В тези случаи ситуацията изглежда безизходна, но обичайно това не е така, тъй като съществуват множество важни законодателни изисквания към този вид договори. А ако тези изисквания не бъдат спазени, ипотеката няма да бъде валидно учредена. Нека се запознаем с тях.

Същност и видове ипотека

Ипотеката представлява реално (вещно) обезпечение на едно задължение. Тя се учредява посредством вписване в Имотния регистър въз основа на договор или на закона. Важно е да се има предвид разпоредбата на чл. 166, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, съгласно която:

Ипотека може да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума.

Това означава, че ипотека, учредена общо върху цялото имущество на длъжника или за „всички задължения“ на длъжника, ще бъде нищожна, т.е. няма да породи своето правно действие и няма да тежи върху недвижимия имот, върху който е учредена. Това обстоятелство е обща особеност на двата вида ипотека.

I. Законна ипотека

Такава ипотека се учредява в два случая:

1. в полза на отчуждителя на недвижим имот – върху отчуждения имот, за обезпечение на вземанията му по договора, и

2. в полза на съделителя, комуто се дължи допълване на дела – върху недвижимите имоти, оставени в дела на онзи съделител, който дължи допълване.

II. Договорна ипотека

Договорът за ипотека се сключва във формата на нотариален акт. Тази форма е за действителност, което означава, че ако не бъде спазена, договорът ще бъде нищожен.

Друга важна особеност на ипотеката е, че има ред от вписването, чието действие трае в продължение на 10 години. Това действие може да бъде продължено, ако бъде подновено вписването преди този срок да е изтекъл. Ако срокът изтече, без да се извърши подновяване, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред от новото вписване. Какво означава това? Това означава, че ако има период на „прекъсване“ на вписването, в рамките на това прекъсване върху съответния недвижим имот няма да тежи ипотека.

Важна особеност на договора за ипотека откриваме и в разпоредбата на чл. 167, ал. 3 от ЗЗД, съгласно която:

Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява.

Единодушно в теорията и съдебната практика се приема, че ипотеката, учредена върху имот, на който длъжникът не е собственик, е нищожна.

Несеквестируемост

Съгласно чл. 444, т. 7 от Гражданския процесуален кодекс

Изпълнението не може да бъде насочено върху жилището на длъжника, ако той и никой от членовете на семейството му, с които живее заедно, нямат друго жилище, независимо от това, дали длъжникът живее в него.

Несеквестируемостта представлява забрана за насочване на принудително изпълнение върху конкретно определени вещи на длъжника. Тази забрана е предвидена с оглед необходимостта от осигуряване на минимални жизнени условия за длъжника, въпреки наличието на неизпълнение по неговия дълг. В случай, обаче, че върху единственото жилище на длъжника е учредена ипотека, несеквестируемостта отпада. Това означава, че ако кредиторът насочи принудително изпълнение върху ипотекирания недвижим имот, той ще бъде продаден на публична продан, дори и ако е единственото жилище на длъжника.

Предсрочна изискуемост

Възможността за обявяване на предсрочна изискуемост на кредит, отпуснат от банка, е уредена в закона. За да бъде валидно, обаче, такова обявяване, е необходимо изпълнението на няколко задължителни условия, а именно:

  1. неплащане в срок на една или повече вноски по кредита;
  2. банката да е изпратила уведомление до длъжника, че счита кредита за предсрочно изискуем.

Необходимо е уведомлението не просто формално да е изпратено, но и да бъде реално получено от длъжника. Това задължение трябва да бъде изпълнено преди банката да е пристъпила към действия по започване на принудително изпълнение. Липсата на такова уведомление опорочава обявяването на предсрочната изискуемост и тя следва да се счита за ненастъпила.

В случай на обявяване на предсрочна изискуемост на кредита, банката може да поиска издаване на заповед за незабавно изпълнение. Получаването на съобщение за така издадената заповед или за доброволно изпълнение по започнато изпълнително производство не представлява изпълнение на задължението на банката да уведоми длъжника за предсрочната изискуемост на кредита. В тази връзка следва да се има предвид, че извършените действия по принудително изпълнение при липса на уведомление за предсрочна изискуемост ще бъдат невалидни.

Междувременно, защитата срещу заповедта за незабавно изпълнение е значително улеснена от законодателя. Необходимо е длъжникът просто да възрази срещу нея без да се налага да излага аргументи за възражението си. В този случай на кредиторът ще бъде даден срок за завеждане на дело за установяване съществуване на задължението, което дава възможност и достатъчно време на длъжника да се защити срещу кредиторовата претенция.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *