Договорно право

По някои въпроси относно договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е един от най – често използваните способи за придобиване право на собственост. Той е от категорията на т. нар. ненаименовани договори, което означава, че законът не го урежда изрично, но предвид прогласения от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) принцип за свобода на договаряне, този договор е валиден и позволен от правото. И макар да не е изрично уреден от закона, спрямо него се прилагат общите правила за сключване, изпълнение и прекратяване на договорите, а правната му същност се извежда от богатата и безпротиворечива съдебна практика.   

Същност

Договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е двустранен, възмезден, формален и алеаторен и се сключва с оглед личността (intuitu personae). Чрез него собственикът на един недвижим имот (прехвърлител) прехвърля на друго лице (приобретател) собствеността на същия имот, срещу което лично приобретателят се задължава да предоставя на прехвърлителя парични средства (издръжка) и грижи (гледане) за определен период от време, който обичайно се определя до смъртта на прехвърлителя. Договорът е формален – като условие за неговата валидност, законът (чл. 18 от ЗЗД) разпорежда да бъде сключен във форма на нотариален акт.

Особеност на формата

Съществува, обаче, една особеност на формата на този вид договори и тя се крие в разпоредбата на чл. 35 от Закона за собствеността (ЗС). Съгласно този текст, доброволната делба на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи, тоест ЗС предвижда по – лека форма, отколкото ЗЗД. В такъв случай възниква въпроса, в каква форма трябва да се сключи договора, с който е постигнато съгласие между съсобствениците за поделяне на съсобствено имущество чрез поставяне в дял на недвижим имот в полза на един от тях срещу поемане на задължение за издръжка и гледане на друг. Отговор на този въпрос дава Общото събрание на гражданската колегия (ОСГК) на Върховния касационен съд (ВКС) в своето Тълкувателно решение № 3 от 2013 г. по тълк. дело № 3/2013 г. С това решение ВКС приема, че такъв договор представлява договор за доброволна делба и е действителен, ако е сключен в писмена форма с нотариална заверка на подписите на съделителите. 

Съдържание

 Предвид липсата на изрична правна уредба, по отношение на съдържанието на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане съществуват някои особености, които могат да бъдат изведени единствено при обстоен преглед на съществуващата съдебна практика.

Първата особеност следва да се търси в същността на насрещните задължения. Прехвърлителят има едно единствено задължение – да прехвърли недвижимия имот. По – особено е положението на приобретателя. В неговата тежест лежат две кумулативно изискуеми задължения – за предоставяне на издръжка и за предоставяне на грижи (гледане). Това означава, че предоставянето само на издръжка или само на грижи представлява неизпълнение на договора и на това основание той подлежи на разваляне. Двете задължения следва да бъдат изпълнявани заедно и ежедневно, съобразно нуждите на кредитора – прехвърлител.

Втората особеност се състои в обема на дължимата престация. Върховният касационен съд приема, че критерият за определяне на този обем е постигнатото между страните съгласие, отразено в договора, като за тълкуването на тяхната воля се прилага общата разпоредба на чл. 20 от Закона за задълженията и договорите. Тежестта на доказване относно факта на предоставянето на дължимите грижи и издръжка и техния обем лежи върху приобретателя. Това означава, че този, който е получил имота, при спор следва да докаже, че е предоставил на прехвърлителя пълния обем на уговорените между тях издръжка и грижи.

Разваляне

 Тъй като договорът за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане е от категорията на ненаименованите договори, по отношение на развалянето му се прилагат чл. 87 и сл. от ЗЗД. Доколкото предмет на договора е недвижим имот, чл. 87, ал. 3 от ЗЗД разпорежда развалянето да става само по съдебен ред.

Когато договорът е сключен между две лица, едното, от които е прехвърлител, а другото – приобретател, въпросът за развалянето му не съдържа особености. Договорът може да бъде развален, в случай че длъжникът не изпълнява задълженията си в обема и с качеството, уговорени между страните. Правото да се разваля договорът се погасява с петгодишна давност.

Прехвърляне на две или повече лица

Особена е хипотезата, когато недвижимият имот е прехвърлен на повече от две или повече лица и някое от тях не изпълнява задълженията по договора. Тук в практиката възниква въпросът дали договора следва да се развали частично по отношение на частта на неизпълняващото лице или пък може да се развали изцяло по отношение на всички приобретатели. Задължителен за съдилищата в страната отговор на този въпрос отново дава ОСГК на ВКС с Тълкувателно решение № 6 от 2012 г. по тълк. дело № 6/2011 г. Според върховните съдии, задължението за издръжка и гледане е неделимо, тоест то не може да бъде изпълнено на части, а само изцяло. По отношение на неделимите задължения следва да се приложат правилата на солидарността, като в конкретния случай става въпрос за т.нар. пасивна солидарност (множество длъжници). Този вид солидарност се отличава с това, че кредиторът може да иска изпълнение от всеки един от съдлъжниците, без да има задължение да избере един от тях преди друг. Но, ако един от съдлъжниците изпълни, изпълнението му освобождава всички. През призмата на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, това означава, че ако имотът е прехвърлен на две или повече лица и само едно от тях изпълнява, договорът не може да бъде развален нито частично, нито изцяло, тъй като интересът на кредитора е удовлетворен – той получава грижите и издръжката с замяна на който е прехвърлил имота си. Отношенията във връзка с неизпълнението ще се уредят между съдлъжниците във вътрешните им отношения. Това означава, че изпълнилият длъжник – този, който е предоставял грижи и издръжка в уговорените обем и качество има срещу останалите т.нар. регресен иск – той може да иска от тях паричната равностойност на припадащата им се част от задължението.    

Разваляне от наследниците на прехвърлителя

Още една особена хипотеза съществува при развалянето на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане от наследниците на прехвърлителя. По принцип, ако не е уговорено друго по отношение на срока за изпълнение на задълженията за издръжка и гледане, този вид договор се прекратява със смъртта на прехвърлителя. Неговите наследници, обаче, могат да претендират пред съда неизпълнение на договора приживе. Страни по такова дело ще бъдат наследникът в процесуалното качество на ищец и приобретателят по договора в процесуалното качество на ответник.

Действие на договора

Във връзка с развалянето на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане следва да се кажат няколко думи и по отношение на неговото действие. Съобразно общите правила договорът следва да се развали с обратно действие, което означава, че страните по него трябва да си върнат взаимно дадените престации. По отношение на приобретателя, връщането не разкрива особености, тъй като той получава нещо материално – недвижим имот, който подлежи на връщане по реда на чл. 108 от ЗС. По особен е случаят с прехвърлителя, който получава както материална престация (издръжка), но и нематериална такава (грижи), като по отношение на последната може да се търси паричната равностойност. Съдът, обаче, не се произнася служебно по въпроса за връщане на разменените престации. Това означава, че приобретателят, за да получи връщане на даденото по договора, трябва да си послужи със субсидиарния иск по чл. 59 от ЗЗД (правилата на неоснователното обогатяване).

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *