Вещно право

Как се придобива недвижим имот по давност?

В съвременните демократични общества собствеността е публична и частна. А способите за нейното придобиване са чрез правна сделка, чрез наследяване и посредством придобивна давност.

Какво означава „придобивна давност“?

В правото съществуват два вида давностни срокове – погасителна и придобивна. Сама по себе си, давността представлява период от време, изтичането на който поражда определени правни последици. В случая на придобивната давност правните последици се състоят в придобиването на право на собственост (или друго ограничено вещно право).

Условия за придобиване на недвижим имот по давност

Тези условия са две.

Първото от тях е да е налице владение на имота. Владението е упражняване на фактическа власт върху вещ, която владелецът държи, лично или чрез другиго, като своя. Важното тук е поведението на владелеца – той си служи с имота по начин, показващ намерението му да го „свои“. Законодателят е улеснил възможността за доказване на владението, като е предвидил оборимата презумпция на чл. 69 от Закона за собствеността. Съгласно тази разпоредба

Предполага се, че владелецът държи вещта като своя, докато не се докаже, че я държи за другиго.

Второто условие е упражняване на непрекъсната фактическа власт в продължение на законоустановен период от време. Въпросът какво означава „непрекъсната“ фактическа власт няма еднозначен отговор и се преценява за всеки конкретен случай. Съществуват, обаче, общи критерии на база, на които може да се прецени дали е налице това второ условие. Съобразно тези критерии, властта е непрекъсната, когато е упражнявана явно, трайно и необезпокоявано. Необходимо е още владелецът да е предприел мерки за изключване на въздействието на други лица върху имота. Такова действие би било, например, поставянето на ограда.

Прекъсване на владението

Владението се смята за непрекъснато, ако е продължило повече от шест месеца. От гледна точка на доказването, необходимо е владелецът да докаже, че е владял в различни времена, за да се смята, че е владял и в промеждутъка. Така например, установява се, че едно лице е владяло даден имот през януари, февруари, март, май, септември и декември. В този случай законодателят счита, че то е владяло и през останалите месеци от годината. Как се доказват моментите на владението също се решава за всеки конкретен случай. Това може да стане, например, чрез документи за платени данъци, битови сметки, за извършени ремонтни дейности и т. н.

При неупражняване на владение в продължение на повече от 6 месеца, то се прекъсва. Ако лицето отново установи фактическа власт върху имота, ще започне да тече нов срок, а изтеклият няма да се присъедини. С това се прекъсва и възможността за придобиване на имота по давност.

Особена хипотеза на присъединяване на владението

Законът за собствеността предвижда една особена хипотеза на присъединяване на владението на праводателя. Съгласно чл. 82

Владелецът може да присъедини към своето владение и владението на праводателя си.

Това означава, че ако лицето, което владее определен недвижим имот почине след 8 години непрекъснато недобросъвестно владение, неговите наследници ще придобият имота по давност след още 2 години.

Какъв период от време трябва да изтече, за да бъде придобит имота по давност?

В зависимост от това дали владението е добросъвестно или не, този период от време е различен.

Добросъвестно владение е налице при наличието на две предпоставки. Първо, владелецът да е придобил владението на правно основание, годно да го направи собственик. Такова правно основание е всяка правна сделка, като покупко – продажба, дарение, прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане и др.). Второ, владелецът трябва да не знае, че праводателят му не е собственик или че не е спазена предписаната от закона форма. Какво означава това? Например, Мария продава на Петър къщата на баба си. Петър мисли, че Мария е реалният собственик и купува от нея. Той е добросъвестен владелец и ще придобие право на собственост върху къщата след 5 години непрекъснато владение.

По аргумент от противното, недобросъвестното владение ще бъде налице, когато владелецът знае, че придобива от несобственик или че предписаната от закона форма не е била спазена. В горния пример, Петър ще бъде недобросъвестен, ако знае, че не Мария, а баба ѝ е собственик на къщата. Тогава той ще може да я придобие след 10 години непрекъснато владение.

Защита на придобито по давност право на собственост

На първо място, след изтичането на 5, съответно 10 години владелецът може да поиска да му се издаде констативен нотариален акт. За целта той трябва да представи документи, доказващи факта на непрекъснато владение.

На второ място, владелец, срещу когото е заведено дело от собственика за освобождаване на имота, може да се защити чрез т.нар. възражение за изтекла давност.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *